Ganz klarer Fall: Ohne erneuerbare Energien im Gebäude wird die Energiewende nicht funktionieren. Die Klimaschutzziele wird Deutschland – und auch kein anderes Land – erreichen, wenn sich im Gebäudesektor nichts tut, was die Sanierung angeht. Nun, das ist jetzt nicht so ganz neu und die Politik ringt seit Jahren darum, dass die Hauseigentümer endlich mal sanieren und die alten Öl- und Gaskessel aus dem Keller werfen.
Wo das geschieht, gibt es den nächsten Aufschrei. Denn gerade in Gebäuden, in denen die Menschen als Mieter wohnen, ist die energetische Sanierung ein Mittel der Wahl, die Preise für die Wohnungen nach oben zu treiben. Früher waren es Luxussanierungen, denen inzwischen ein Riegel vorgeschoben wird. Jetzt ist es die energetische Sanierung. Die Logik ist verblüffend einfach wie falsch: Die Mieter sparen durch die Sanierung an Energiekosten und deshalb darf der Vermieter elf Prozent der Sanierungskosten auf die Miete umlegen - unbefristet. „Das ist ein Fremdkörper im geltenden Mietpreisrecht, führt zu völlig überzogenen Mietpreissteigerungen, ist nicht mehr zeitgemäß und sollte entfallen“, stellt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes (DMB), klar. Er schlägt als ersten Schritt zunächst vor, die Modernisierungsumlage auf maximal sechs Prozent zu senken. Zudem dürfe die Miete aufgrund der energetischen Sanierung innerhalb von acht Jahren um nicht mehr als 1,50 Euro pro Quadratmeter steigen.
Das reicht, um die Kosten für die Sanierung über die langen Jahre, die diese wirksam sind. Danach verdient der Vermieter mit der Sanierung zusätzlich Geld. Deshalb ist schon hier der völlig falsche Ansatz, die Modernisierungsumlage auf die Energieeinsparungen seitens der Mieter hin zu kalkulieren. Denn auf diese Weise hat der Vermieter die Investition innerhalb von neun Jahren wieder rein. Da er danach die Miete nicht verringert, verdient er jedes Jahr üppig an der Energiewende – eine Traumrendite für Spekulaten. Vielmehr müsste sie sich an den Amortisationszeiten für den Vermieter in Kombination mit der Wirkungsdauer der Modernisierung orientieren. Dann würde herauskommen, dass selbst die geforderten sechs Prozent noch viel zu hoch angesetzt sind.
Mietshäuser werden Spekulationsobjekte
Auf diese Weise kann die Akzeptanz der Umstellung von Heizung und Warmwasserversorgung auf erneuerbare Energien auch wieder gestärkt werden. Denn in der Regel haben die Bürger kein Problem, Ökostrom zu beziehen – zumal dieser von den einschlägigen Versorgern für einen Preis zu haben ist, der sich längst mit denen der fossilen Anbieter messen kann. Doch wenn es darum geht, die Wärmeversorgung umzustellen, wird es persönlich. Dann wird gern mal die Nase gerümpft und die Kostendebatte geht los.
Dass genau diese Debatte gerade für Mieter in die Sackgasse führt, davor warnen die Deutsche Umwelthilfe (DUH) und der Deutsche Mieterbund (DMB) nicht zu Unrecht. Denn der einfache Zusammenhang stimmt nicht. Wer die Diskussionen vor der Bundestagswahl mitverfolgt hat, wird feststellen, dass das Thema Energiewende nicht, oder besser gesagt kaum angesprochen wurde. Wenn es dann doch mal auftauchte, dann vor allem im Zusammenhang mit angeblichen sozialen Verwerfungen, die durch die Hebung der energetischen Standards verursacht werden. Im Kreuzfeuer standen die Mieten, die angeblich steigen. Schon damals war aus der Linken zu vernehmen, dass es für steigende Mieten andere Ursachen gibt: Die Gebäude werden immer mehr zu Spekulationsobjekten, mit denen eine möglichst hohe Rendite erzielt werden muss.
Der Markt treibt den Preis
Klar, das ist urlinke Politik und kann durchaus noch als Wahlkampfslogan durchgehen. Doch jetzt steht es schwarz auf weiß: Für Mietsteigerungen in Mietshäusern sind nicht die hohen energetischen Standards verantwortlich, sondern andere Faktoren, wie eine Studie zur energetischen Gebäudesanierung von DUH und DMB beweist. Schließlich steigen die Mieten auch dort massiv, wo überhaupt nicht energetisch saniert wird. „Steigende Mieten, gerade in Städten und Ballungsräumen, sind vor allem auf das Missverhältnis von Angebot und Nachfrage zurückzuführen“ weiß Barbara Metz, stellvertretende Bundesgeschäftsführerin der DUH. „Der größte Preistreiber sind die stark angestiegenen, zahlreichen Möglichkeiten von Mietanpassungen bei Wiedervermietungsverträgen durch unzureichende rechtliche Rahmenbedingungen.“
Selbst Bauen wird durch die hohen Energiestandards nicht zwangsläufig teurer. Hier sind vor allem die Grunderwerbssteuer und die hohen Grundstückspreise die Kostentreiber. „Eine Absenkung der Energieeffizienzanforderungen führt also nicht zu mehr bezahlbarem Wohnraum“, sagt Hinz. „Im Gegenteil: Langfristig profitieren Hauseigentümer und Mieter von niedrigeren Energieverbräuchen und Heizkosten.“ Damit das auch Realität wird, haben die beiden Organisationen einen Sechspunkteplan formuliert, der die energetische Modernisierung auch ohne Mietpreissteigerungen möglich macht. Neben der Absenkung der Modernisierungsumlage fordern die beiden Organisationen eine Anpassung der Mietspiegelregelungen, steuerliche Anreize für die energetische Modernisierung, Entbürokratisierung der Förderpolitik und vor allem die CO2-Emissionen als Grundlage für die Energiebesteuerung heranzuziehen.
Konsequentes Umdenken gefordert
Damit verlangen DUH und DMB nichts anderes, als ein konsequentes Umdenken. Die Wohnungspolitik muss endlich mit der Energiepolitik zusammengehen, statt dass sich beide gegenseitig den Schwarzen Peter zuschieben, warum die Energiewende im Gebäude nicht vorankommt, die ja schließlich zum großen Teil eine Wärmewende ist. Dazu müssen aber die Vermieter auch mit ins Boot steigen. Voraussetzung ist deshalb, dass die Mietshäuser in den Städten nicht mehr reine Spekulationsobjekte sind. Ein Ausweg wäre, dass sich die Kommunen wieder stärker in den Wohnungsmarkt einschalten, gerade in Regionen, wo die Lage auf dem Wohnungsmarkt angespannt ist, wie es der DMB seit Jahren fordert. (Sven Ullrich)
