Das Centro Tesoro, nach dreijähriger Revitalisierung ein grünes Vorzeigeobjekt auf Münchens Büromarkt, wurde Anfang 2020 mit dem Exporo Award „nachhaltigste Immobilie 2019” ausgezeichnet. Der 24.000 Quadratmeter große Gewerbe- und Bürokomplex demonstriert nachhaltiges Bauen und Bewirtschaften von Büroimmobilien. Als erstes Sanierungsobjekt bundesweit hat es ein LEED Platin Zertifikat für besonders ökologisches Bauen erhalten. Die Schwaiger Group hat das Projekt realisiert.
Sowohl die Immobilien- als auch die Energiewirtschaft entdecken den Mieterstrom zunehmend als Möglichkeit, Kunden mit dezentral erzeugter Energie zu beliefern. Besonders für Büro- und Gewerbeimmobilien mit hohem Stromverbrauch ist die Versorgung aus Photovoltaikanlagen am Gebäude wirtschaftlich interessant.
Die Grundidee des Konzepts: Mieter sollen aktiv an der Energiewende beteiligt werden. Während Eigentümer im Privaten mit Photovoltaikanlagen auf den eigenen Dächern schon seit vielen Jahren an der Energiewende partizipieren können, war es Mietern nicht möglich, Solarstrom vom Vermieterdach zu beziehen.
Ganzheitliches Energiekonzept
Als die Schwaiger Group 2016 die beiden in die Jahre gekommenen Immobilien aus den 70er und 80er Jahren übernahm, stand das Ziel fest: Wir wollen die beiden Gebäude zu einem Komplex optisch wie technisch verbinden und entlang nachhaltiger Kriterien von Grund auf sanieren. Grundlage war ein durchdachtes Energiekonzept.
Weil die Energiewende immer aus einer Kombination der drei Säulen Gebäudehülle, Anlagentechnik und Energieerzeugung aus erneuerbaren Energien besteht, hat die Schwaiger Group am Centro Tesoro eine neue Dämmung vorgenommen, die 40 Prozent über den gesetzlichen Vorgaben liegt, und eine neue, hoch effiziente Heizanlage mit neuester Gas-Brennwert-Technik verbaut. Die ermöglicht es, in Verbindung mit einer smarten Gebäudeleittechnik an Einrichtungen wie Heizung, Hebeanlage und Aufzügen die gesamte Gebäudetechnik intelligent sowie ressourcenschonend zentral zu steuern.
Das Kernstück der energetischen Sanierung ist die größte innerstädtische Aufdachphotovoltaikanlage Münchens, die wir in Kooperation mit den Stadtwerken München (SWM) auf einer Fläche von 10.000 Quadratmetern auf dem Dach des Centro Tesoro installiert haben. 568 PV-Paneele produzieren mit einer Leistung von 428 Kilowatt den grünen Direktstrom für unsere Mieter.
Dach verpachten oder PV selbst betreiben
Mieterstrommodelle bieten Immobilienunternehmen grundsätzlich die Möglichkeit, in die Erzeugung und den Vertrieb von dezentralem Ökostrom einzusteigen. Welche Rolle Eigentümer einnehmen, ist davon abhängig, welchen Grad an Autonomie sie sich wünschen. Möglich sind sowohl ein Pachtverhältnis im Sinne der reinen Verpachtung der Dachfläche als auch die Übernahme der Betreiberrolle.
Die Übergabe der Betreibereigenschaft und aller sonstigen energiewirtschaftlichen Verpflichtungen an Dritte kommt für alle Immobilienwirte in Frage, die sich insgesamt nicht mit den Anforderungen des Energiemarktes beschäftigen oder größere Investition vermeiden wollen. Weil die Schwaiger Group bereits als Projektentwickler, Bauunternehmer und Verwalter eigene Objekte betreut, stellen wir die Dachfläche des Centro Tesoro den SWM zur Verfügung, die als Pächter die PV-Anlage betreiben. Die SWM übernehmen damit die Rolle des Erzeugers sowie des Lieferanten und stellen den Unternehmen im Centro Tesoro den Strom zu günstigen Konditionen zur Verfügung. Erzeuger und Verbraucher gehen dabei eine direkte Vertragsbeziehung ein, was beim sonst üblichen Stromhandel über die Börse nicht oder nur indirekt der Fall ist. Für die Mehrheit der Verbraucher bedeutet Mieterstrom damit eine unmittelbare Möglichkeit, persönlich an der Energiewende teilzunehmen und so ebenfalls kostengünstigen Solarstrom zu erhalten – beim Centro Tesoro etwa rund zehn Prozent günstiger als zugekaufter Strom aus dem Netz.
Überschüssige Energie aus der Anlage fließt ins Stromnetz ein. Wird mehr Strom benötigt als die Anlage erzeugt, wird der Bedarf aus dem Netz gespeist. Der große Mehrwert für alle Akteure: Mit dem Mieterstrommodell tragen die SWM, die Schwaiger Group und die Gewerbemieter aktiv zum Klimaschutz in München bei.
Vorteile für Immobilienunternehmen
Als passive Akteure profitieren Immobilienunternehmen wirtschaftlich über die Pacht sowie über vermiedene Investitionen in die Anlagentechnik. Dank einer insgesamt steigenden Nachfrage nach Green Buildings im Bereich Büro- und Gewerbe wirkt PV-Hausstrom zudem positiv bei der Vermarktung der Flächen und trägt nicht zuletzt zu einer Wertsteigerung der Immobilie bei. Die Schwaiger Group konnte beim Centro Tesoro etwa den E-Scooter-Sharing-Anbieter Lime deshalb als langfristigen Mieter gewinnen, weil das Mobilitätsunternehmen grünen Hausstrom zur Voraussetzung der Anmietung gemacht hat.
Der Erfolg von ressourcenschonenden Gebäuden wird einer Umfrage der Schwaiger Group unter Maklern, Researchern und Projektentwicklern zufolge ferner durch Imagegewinn und Kosteneinsparung bedingt. Demnach sind mehr als acht von zehn Experten davon überzeugt, dass Unternehmen mit einem Imagegewinn rechnen, wenn das Büro beziehungsweise Geschäft in einem Green Building untergebracht ist. 71,5 Prozent gehen davon aus, dass Unternehmen bevorzugt energieeffiziente Gebäude mieten, weil sie dadurch Bewirtschaftungs- und Energiekosten sparen.
Das Marktpotenzial von Mieterstrom ist hoch, da dieses Segment für die Nutzung von Photovoltaik noch wenig erschlossen ist. Denn nur ein sehr geringer Anteil der 1,7 Millionen PV-Anlagen in Deutschland wurde bisher auf Dächern von Mehrparteien-Häusern im privaten oder gewerblichen Bereich errichtet. Da der Ausbau von PV-Anlagen in urbanen Zonen nicht im Gleichschritt mit den ländlichen Gebieten erfolgte, gibt es im Kernbereich von Städten und Gemeinden sowohl bei Wohn- als auch bei Geschäftsimmobilien großen Nachholbedarf. Finanzielle und ökologische Vorteile für Eigentümer und Mieter werden den Stellenwert von Mieterstrom beziehungsweise Direktstrom weiter heben und den Ausbau von lokal erzeugtem, dezentralem Ökostrom im Bereich Gewerbe und Büro weiter forcieren.
Autor: Michael Schwaiger, Geschäftsführer, Schwaiger Group
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