Die Mieter in den größeren Städten ächzen unter immer weiter steigenden Mietzahlungen. Ein Grund dafür sind die niedrigen Zinsen, die institutionelle Investoren in die Arme von Immobilienkonzernen treibt, die wiederum mit Sicherheit und hohen Renditeversprechen locken. Diese Versprechen können allerdings nur eingelöst werden, indem die Mieter so hart wie möglich ausgepresst werden.
Das – so versprechen es die Immobilienunternehmen – sei eines der sichersten Renditesysteme. Doch weit gefehlt, wie das Düsseldorfer Investment- und Assetmanagementunternehmen Aream betont. Der Investmentspezialist konzentriert sich nicht auf Durchschnittsimmobilien wie Mietshäuser oder Gewerbeimmobilien, sondern auf erneuerbare Energien. Denn vor allem die Investition in Windkraft- und Solaranlagen sei eine sicherere Alternative zum unfeinen und in die Kritik geratenen Immobiliengeschäft. „Gegen Wohn- oder Gewerbeimmobilien sind Erträge aus Wind- und Sonnenkraftanlagen deutlich besser kalkulierbar. Und das gerade nach dem Wegfall der staatlichen Garantien“, sagt Markus W. Voigt, Geschäftsführer von Aream.
Immobilieninvestment ist weniger transparent
Er räumt mit der Mär auf, Immobilien seien eine sowohl sichere als auch mit geringem Aufwand zu managende Assetklasse, während Ökostromanlagen als risikobehaftet angesehen werden. „Diese Einschätzung ist falsch: Vor allem bei der Berechenbarkeit zukünftiger Erträge oder überhaupt einer Renditekalkulation sind Immobilien deutlich weniger transparent und daher mit größerer Unsicherheit behaftet”, erklärt Voigt.
Auch er weiß, dass das Betongold, also die Investition in Immobilien, eine lange Tradition hat. Jeder sei vermeintlich in der Lage, den Zustand einer Immobilie und damit die Sicherheit seiner Investition einzuschätzen. „Diesem Blick aber liegt ein Denkfehler zugrunde, der professionellen Investoren teuer zu stehen kommen kann“, sagt der Aream-Chef. „Der Fehler ist, dass Renditeerwartungen bei Immobilien immer auf der Basis eines End- oder Verkaufswertes kalkuliert würden. Egal wie lange die Nutzungsdauer ist, der Wert der Immobilie wird im relevanten Betrachtungszeitraum nie auf null abgeschrieben.”
Abschreibung der Immobilie drückt die Rendite
Das liegt vor allem daran, dass unter anderem mit dem Grund. Auf dem das Gebäude steht, immer noch ein Wert vorhanden ist, auch wenn das Haus längst verfallen ist. Allerdings warnt Vogt, diesen Wert als gegeben anzunehmen. Denn der lässt sich beim Einstieg in die Investition nur schätzen. „Dabei spielen Erwartungen über die Zukunft eine so große Rolle, dass die Spanne der möglichen Ergebnisse sehr breit wird – und damit die Unsicherheit über die wirkliche Rendite”, erklärt er. „In der Regel sind nämlich die Margen bei Immobilieninvestments so gering, dass eine wirkliche Abschreibung die Rendite gegen null drücken würde.”
Investment in Erneuerbare ist dynamischer
Das ist bei Ökostromanlagen hingegen anders. Denn diese werden immer mit einem Enddatum versehen und so auf Null abgeschrieben. Wenn die Anlage also gut funktioniert, weiß der Investor immer, wie viel sein Asset noch wert ist und ab wann Gewinne über diesen eigentlichen Wert erwirtschaftet werden. „Fallen dann auch noch Erträge durch Veräußerungen an, steigern diese die Rendite gegenüber der Prognose“, sagt Voigt. Er geht von der Branchenpraxis aus, dass die Ökostromanlagen nach 30 Jahren komplett neu aufgebaut werden. Erneuerbare Konzepte sind also rollierend. Immobilien werden hingegen für die Ewigkeit gerechnet. „Innovationen bei den Erneuerbaren sind dementsprechend eingepreist, bei Gebäuden sind sie dann vielleicht noch ein Fall für den Denkmalschutz”, betont der Düsseldorfer Investmentfachmann.
Ökostromanlagen werden unabhängig
Doch Vogt weiß auch, dass viele Investoren staatliche Abhängigkeiten scheuen und regelrecht panische Angst davor haben, dass Regierungen interessengeleitet die Rahmenbedingungen ändern. Dagegen sei der Immobilienmarkt noch frei. „Das mag einmal so gewesen sein”, erläutert Vogt. „Die Situation heute aber ist umgekehrt: Durch den Wegfall der Erneuerbare-Energien-Förderung bei neuen Projekten sinkt die Abhängigkeit vom Staat langsam, aber sicher gegen null.” Die Unsicherheiten im Immobiliensektor nehmen aber zu, weil sich die Mieter zunehmend aus dem Pressgriff der Immobilienkonzerne befreien wollen und das Problem auch bei den politisch Verantwortlichen auf dem Tisch liegt. Mietpreisdeckel oder Mietpreisbremsen sind als Unsicherheiten bei den Immobilienunternehmen schon angekommen. Außerdem seien die Hauseigentümer mit steigenden Grunderwerbssteuern konfrontiert, die die Rendite der Investition drastisch senken.
