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Freiflächen

12 Tipps zu Pachtverträgen

Es gibt kaum Flächen für die Windkraft. Pachtpreise steigen. Welche juristischen Tricks und Tücken es bei der Gestaltung eines Pachtvertrags zu berücksichtigen gilt.

Tatsächlich steigen die Pachtpreise zum Teil in abenteuerliche Höhen. Nichtsdestotrotz werden für die Errichtung von Windenergieanlagen, erforderliche Stromleitungen, Zuwegungen, Kranstellflächen, Abstandsflächen, Trafostationen und Kompensationsanlagen reichlich Flächen benötigt. Der Bedarf steigt dabei mit zunehmender Größe des Windparks. Da Windenergieanlagen vielfach auf Grundstücken errichtet werden, die nicht im Eigentum des Betreibers stehen, sondern einem Dritten gehören, ist die langfristige rechtliche Absicherung der Nutzung dieser Flächen bei der Planung und Errichtung von Windparks von besonderer Bedeutung. Bei der Gestaltung dieser Verträge bestehen erhebliche Spielräume. Werden diese zielgerichtet auf das jeweilige Projekt abgestimmt, entstehen sachgerechte Verträge, die auch eine finanzierende Bank oder den Erwerber eines Windparks zufriedenstellen. Der Teufel steckt dabei wie so oft im Detail. Ein Mustervertrag wird deshalb nur sehr selten für den Einzelfall sachgerechte Regelungen beinhalten. Die folgenden zwölf Aspekte sollten unbedingt vor Vertragsabschluss berücksichtigt werden:

1. Pachten statt kaufen

Die Wahl des geeigneten Vertrags zur Grundstückssicherung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Für die Sicherung der zu nutzenden Flächen kommen bei privaten Eigentümern der Kauf oder die Pacht in Betracht. Der Grundstückskauf eignet sich jedoch nur bedingt als Sicherungsmittel. Er kommt zum Beispiel dann in Betracht, wenn für den Bau der Windenergieanlagen nur wenige Flurstücke genutzt werden sollen. Zu bedenken ist bei einem Kauf jedoch, dass die Betreibergesellschaft das Grundstück nach Beendigung des Betriebs der Windenergieanlage im Regelfall wieder veräußern muss. Zudem haben die Eigentümer häufig kein Interesse, sich von ihrem Grundstück dauerhaft zu trennen. Die Verpachtung der Flächen ermöglicht dem Eigentümer hingegen sowohl eine finanzielle Teilhabe an dem Erfolg des Windparks als auch die weitere Nutzung des Flurstücks. Das gilt insbesondere, wenn das Grundstück nur als Abstandsfläche oder für die Verlegung von Kabeln verwendet werden soll.

2. Gemeinde als Partner

Handelt es sich um eine Gemeinde, kommt neben einem Flächennutzungsvertrag in Form eines Pachtvertrags auch eine öffentlich-rechtliche Vereinbarung in Betracht. Wird ein Grundstück lediglich als Abstandsfläche für eine Windenergieanlage benötigt, so kann unter Umständen die Eintragung einer Abstandsbaulast in das Baulastenverzeichnis durch die Genehmigungsbehörde ausreichen.

3. Beteiligung als Chance

Bei der Ausgestaltung der Pachtverträge sind Verhandlungsgeschick und Sensibilität für die Belange der Grundstückseigentümer notwendig. Nicht selten sind diese auch Anwohner des Windparks. Neben der Beteiligung der Grundstückseigentümer als Gesellschafter der Projektgesellschaft, zum Beispiel als Anleger eines geschlossenen Fonds, oder als Mitglieder einer Genossenschaft können gute und ausgewogene Pachtverträge dazu beitragen, die Akzeptanz des Projekts vor Ort zu erhöhen.

4. Nachbargrundstücke einbeziehen

Vielfach werden überdies mit Eigentümern Verträge geschlossen, deren Grundstücke möglicherweise nach Abschluss der Planung nicht unmittelbar für das Vorhaben benötigt werden. Hierdurch können Spielräume für die Planung der Standorte der einzelnen Anlagen geschaffen werden. Gleichzeitig ist jedoch auf eine gerechte Teilhabe der einzelnen Grundstückseigentümer an dem Erfolg des Projekts zu achten.

5. Auf den Inhalt kommt es an

Bei der Gestaltung von Pachtverträgen (auch: Flächennutzungsvertrag oder Gestattungsvertrag) sind nicht nur eine Reihe von gesetzlichen Vorgaben, sondern auch die aus Investorensicht notwendigen Absicherungen zu beachten. Werden Projekte zudem durch Banken fremdfinanziert, ergeben sich zusätzliche Anforderungen an die bankability eines Projekts. Zunächst ist darauf zu achten, dass der Vertrag wirksam zustande kommt und nicht zu einem späteren Zeitpunkt durch den Grundstückseigentümer noch widerrufen oder gekündigt werden kann.

6. Vorsicht, Haustürwiderrufsrecht!

Vorsicht ist geboten, wenn der Grundstückseigentümer erstmalig an seinem Wohnort mit dem Vorschlag konfrontiert wird, seine Fläche zu verpachten. Ist die Verpachtung des Grundstücks Teil der gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit des Eigentümers, so gilt der Eigentümer für den Abschluss des Vertrags als Unternehmer. In allen anderen Fällen ist er aber ein Verbraucher im Sinne des Gesetzes, sodass – abhängig von weiteren Voraussetzungen – ein Haustürwiderrufsrecht entstehen kann. Wird der Grundstückseigentümer hierüber nicht oder nicht in der gesetzlich vorgeschriebenen Form belehrt, kann er den Vertrag gegebenenfalls auch nach vielen Jahren noch widerrufen.

7. Eintrittsrecht der Bank

Bei der Fremdfinanzierung handelt es sich häufig um Cashflow-basierte Bankdarlehen, bei denen der Kredit mit den durch die Windenergieanlagen selbst erzielten Einnahmen getilgt wird. Insbesondere wenn ein Rückgriff auf den Darlehensnehmer über die Kapital- und Sacheinlagen der Projektgesellschaft hinaus ausgeschlossen ist, würde ein Stillstand der Anlagen zum Ausfall des Kredits führen. Das ist zum Beispiel bei Bürgerwindparks üblich, die über geschlossene Fonds betrieben werden. Die finanzierende Bank wird in diesen Konstellationen darauf Wert legen, dass der Vertrag auch noch dann Bestand hat, wenn die Projektgesellschaft die Anlage nicht mehr selbst weiter betreiben kann. Als Sicherheit ist in diesen Fällen ein Eintrittsrecht zugunsten der finanzierenden Bank oder eines von dieser benannten Dritten in den Nutzungsvertrag aufzunehmen.

8. Eigentum schützen

Weiterhin muss durch die Vertragsgestaltung sichergestellt werden, dass das Eigentum an den Windenergieanlagen sowie den Kabeln und sonstigen Anlagen nicht an den Eigentümer des Grundstücks übergeht. Nach zivilrechtlichen Regeln werden Sachen, die fest mit dem Boden verbunden sind, grundsätzlich zu wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks und fallen damit automatisch in das Eigentum des Grundstückseigentümers. Um diese gesetzlich vorgesehene Rechtsfolge zu vermeiden, muss im Nutzungsvertrag vereinbart sein, dass die Windenergieanlagen zeitlich befristet und zu einem vorübergehenden Zweck errichtet werden (so genannter Scheinbestandteil). Zudem sollte hinzugefügt werden, dass die Verbindung mit dem Grundstück in Ausübung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit erfolgt (siehe hierzu unten).

9. 20 Jahre Laufzeit

In der Regel werden Flächennutzungsverträge derzeit auf die Dauer von 20 Jahren mit einer zweimaligen Verlängerungsoption von fünf Jahren geschlossen. Dies gibt beiden Vertragspartnern die Möglichkeit, den Vertrag zum Ende der 20 Jahre beziehungsweise der Verlängerung zu kündigen. Von der Vereinbarung einer längeren Festlaufzeit ist grundsätzlich abzuraten, da dies der lediglich temporären Verbindung der Anlagen mit dem Grundstück widersprechen und einen Eigentumsübergang auf den Grundstückseigentümer nach sich ziehen kann. Zudem muss die ordentliche Kündigung für die Laufzeit des Vertrags ausgeschlossen sein.

10. Verpächterpfandrecht

Um zu vermeiden, dass sich der Eigentümer bei einem Streit über das Nutzungsentgelt auf sein Verpächterpfandrecht gemäß § 592 BGB berufen und mit der Zwangsversteigerung der Anlagen drohen kann, sollte der Vertrag einen Verzicht auf das Verpächterpfandrecht enthalten. Ferner sollte sich der Eigentümer verpflichten, das Grundstück nicht ohne Zustimmung der Betreibergesellschaft (und gegebenenfalls auch der finanzierenden Bank) an einen Dritten zu verpachten, eine Baulast einzutragen oder eine Dienstbarkeit zu bestellen. Weiterhin ist es unerlässlich, dass sich der Eigentümer bei Veräußerung des Grundstücks zur Aufnahme einer so genannten Veräußerungsklausel verpflichtet. Diese besagt, dass der Erwerber des Grundstücks in alle Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag sowie der im Grundbuch eingetragenen dinglichen Rechte gegenüber der Betreibergesellschaft eintritt.

11. Nutzungsentgelt

Schließlich sollte der Vertrag eine ausgewogene Regelung zum Nutzungsentgelt enthalten. Hier sind unterschiedliche Regelungsmodelle denkbar. Angeknüpft werden kann an einen prozentualen Anteil der durch die Anlagen erzielten Vergütung, wobei die zu erzielende EEG-Vergütung oder die real erzielte Vergütung als Berechnungsgrundlage gewählt werden kann. Bei der Berechnung von Verteilungsschlüsseln für unterschiedlich genutzte Grundstücke (unter anderem Standort, Leitungen und Wege) kann dabei inzwischen auf ein weites Spektrum an praxiserprobten Möglichkeiten zurückgegriffen werden.

12. Anlagenbetreiber ins Grundbuch

Wird das Grundstück nicht gekauft, sondern lediglich gepachtet, ist zusätzlich eine dingliche Sicherung des Grundstücks durch Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit in das Grundbuch notwendig. Während der Pachtvertrag lediglich Wirkung zwischen den Vertragspartnern hat, erzeugt die dingliche Sicherung Rechtswirkung gegenüber jedermann und schützt den Berechtigten gegen Störungen in seinen Befugnissen, als wäre er Eigentümer des Grundstücks. Soll eine Übernahme des Windparks durch die finanzierende Bank oder eines von dieser benannten Dritten sichergestellt werden, müssen neben einer Dienstbarkeit zugunsten der Betreibergesellschaft auch eine Dienstbarkeit zugunsten der finanzierenden Bank und eine Vormerkung für den Dritten eingetragen werden. Gehört ein Grundstück hingegen einer Gebietskörperschaft wie zum Beispiel einer Gemeinde kann im Regelfall auf die dingliche Sicherung zunächst verzichtet werden. In diesem Fall sollte jedoch vertraglich vereinbart werden, dass die genannten dinglichen Rechte im Fall der Veräußerung des Grundstücks in das Grundbuch eingetragen werden müssen.

Dieser Fachartikel der Rechtsanwälte Martin Veltrup und Katrin Antonow ist in der Printausgabe von ERNEUERBARE ENERGIEN von Februar 2014 erschienen. Holen Sie sich jetzt ein kostenloses Probeabo unseres Magazins.

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